收益法公式：V=a/r（1－1/(1+r)^n）或者V=a/r（1－(1+r)^－n）

V：房地產價格

a：房地產年凈收益

r：折現率

n：剩余收益年期

其中折現率是指將未來有限期預期收益折算成現值的比率。

所以，公式的文字敘述為：房地產價格＝房地產年凈收益÷折現率×（1－1÷(1+折現率)的n次方）。

收益法，也稱收益資本化法、收益還原法。是房地產評估中常用的方法之一。收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選擇適當的報酬率或資本化率、收益乘數將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值，預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值來求取估價對象的價值的方法。

在中國國內，由于長期受計劃經濟的影響，社會上大多數人對資產價值的認識還停留在企業賬面上，因而成本法才易于為社會所接受。由于社會對收益法的懷疑和排斥，影響了評估機構和評估人員對收益法的應用。

所以目前收益法在國內的應用處在一個惡性循環的怪圈內，使一種本來最能反映企業價值的評估方法無法得到廣泛的應用，這也反映了國內外評估人員業務素質和道德素質的差異。

雖然國內在收益法應用方面存在諸多問題，隨著國內市場機制的不斷健全、市場發育的不斷成熟、社會觀念的轉變、評估人員的業務素質和道德素質的不斷提高，收益法將會為評估人員廣泛應用，從而更好地與國際接軌。